Calcul de rentabilité locative | Le simulateur
Calcul de rentabilité locative | Le simulateur
Investir dans l’immobilier locatif, le rêve de nombreux Français ! Mais entre le prix d’achat, les frais annexes, les travaux et les aléas des loyers, pas facile de savoir si votre investissement sera vraiment rentable sur le long terme.
Heureusement, notre simulateur de rentabilité locative est là pour vous aider à y voir plus clair !
En 2 minutes chrono, renseignez simplement le prix d’achat de votre bien, le montant de votre apport et emprunt, les frais d’agence et de notaire, et le loyer espéré. Notre outil fait tous les calculs à votre place et vous dévoile votre rentabilité nette sur 5, 10, 15 et 20 ans.
Vous saurez enfin si votre investissement peut vraiment vous rapporter de l’argent ou si vous feriez mieux de chercher un autre bien. Plus besoin de passer des heures sur Excel !
Notre simulateur est 100 % gratuit, sans engagement.
Il a déjà aidé des milliers d’investisseurs comme vous à maximiser leurs revenus locatifs. Alors, n’attendez plus, testez-le dès maintenant ! Votre rentabilité n’attend que quelques clics.
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Pourquoi calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier ?
Calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier est une étape très importante pour évaluer la viabilité et la rentabilité de votre projet. La rentabilité locative vous offre une mesure du rendement de votre bien immobilier, basée sur les revenus qu’il génère par rapport au coût total de l’investissement.
Les 4 raisons de calculer sa rentabilité locative
Voici 4 raisons majeures de calculer la rentabilité locative de votre investissement immobilier :
Comparer différents projets d’investissement immobilier entre eux : la rentabilité locative vous permet d’évaluer la performance relative de plusieurs biens immobiliers que vous envisagez d’acquérir, afin de sélectionner le projet offrant le meilleur rendement pour votre budget.
Choisir le meilleur placement financier selon vos objectifs : la rentabilité locative vous aide à comparer l’investissement immobilier avec d’autres placements financiers (tels que le livret A, l’assurance-vie, la bourse), vous permettant ainsi de trouver le placement correspondant le mieux à vos attentes en termes de rendement, de risque, et de durée.
Optimiser votre stratégie d’investissement en fonction des opportunités du marché : la rentabilité locative vous donne la flexibilité d’adapter votre investissement immobilier aux conditions du marché, que ce soit en profitant des opportunités d’achat ou de vente, en négociant le prix ou les loyers, en réalisant des travaux ou des améliorations, ou en choisissant le régime fiscal le plus avantageux.
Suivre l’évolution de la performance de votre bien immobilier dans le temps : la rentabilité locative vous permet de mesurer l’impact des variations du marché sur votre investissement immobilier, vous permettant ainsi d’anticiper les changements éventuels et d’ajuster votre stratégie en conséquence.
Les 2 types de rentabilité locative
Il existe différents types de rentabilité locative, selon les éléments inclus dans le calcul.
| Type de rentabilité | Formule | Exemple |
|---|---|---|
| Rentabilité brute | Loyer annuel hors charges/Prix d’achat hors frais annexes | Vous achetez un appartement de 50 m² à 200 000 € hors frais annexes. Vous le louez 800 € par mois hors charges. Votre rentabilité brute est de (800 x 12)/200 000 = 4,8 % |
| Rentabilité nette | Loyer annuel net de charges/Prix d’achat avec frais annexes | Vous achetez le même appartement à 200 000 € avec 10 000 € de frais annexes. Vous le louez 800 € par mois net de charges. Votre rentabilité nette est de [(800 x 12) — charges]/(200 000 + 10 000) = X % |
Les facteurs qui influencent la rentabilité locative
Le prix d’achat du bien immobilier : un prix d’achat bas augmente la rentabilité locative.
Le montant des loyers pratiqués sur le marché : des loyers élevés augmentent la rentabilité locative.
Le taux d’occupation du bien immobilier : un taux d’occupation élevé augmente la rentabilité locative.
Les charges liées au bien immobilier (copropriété, entretien, gestion) : des charges basses augmentent la rentabilité locative.
Les impôts sur les revenus locatifs (régime réel ou microfoncier, prélèvements sociaux, taxe foncière) : des impôts bas augmentent la rentabilité locative.
La valorisation du bien immobilier dans le temps (plus-value ou moins-value à la revente) : une valorisation positive augmente la rentabilité locative.
Comment effectuer une simulation de sa rentabilité locative avec notre calculatrice ?
Découvrir la rentabilité locative de votre investissement immobilier n’a jamais été aussi simple et rapide grâce à notre calculatrice dédiée. Cet outil en ligne vous permet d’obtenir une estimation précise de la rentabilité nette ainsi que du cash flow de votre projet locatif. Il vous suffit de renseigner quelques informations relatives à votre bien, votre crédit et vos revenus locatifs : notre calculatrice vous délivre une estimation personnalisée de votre rentabilité locative. Décryptage des 4 étapes pour simuler votre investissement locatif.
Étape 1 : Décrivez votre bien
La date d’acquisition
Mentionnez la date à laquelle vous avez acquis ou prévoyez d’acquérir le bien immobilier, indispensable pour calculer la plus-value ou la moins-value à la revente.
La date de début du bail en cours
Précisez la date de début du bail actuel ou futur, nécessaire pour calculer les revenus locatifs annuels et le taux d’occupation.
Les frais d’agence
Indiquez le montant des frais d’agence payés ou à payer, qui font partie du coût total de l’investissement.
Le prix vendeur frais d’agence inclus
Mentionnez le prix total incluant les frais d’agence, correspondant au montant déboursé ou à débourser pour l’achat.
La valeur du logement à l’acquisition
Renseignez la valeur estimée du bien au moment de l’acquisition, cruciale pour calculer la plus-value ou la moins-value à la revente.
Étape 2 : Renseignez les éléments de votre crédit immobilier
Le montant du prêt
Indiquez le montant emprunté ou à emprunter pour financer l’achat.
Le taux d’intérêt
Mentionnez le taux d’intérêt annuel de votre prêt immobilier.
La durée du prêt en années
Précisez la durée totale de votre prêt immobilier.
La date de début du prêt
Indiquez la date de début de remboursement de votre prêt.
Le nombre de mois de différé total
Mentionnez la période pendant laquelle vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts.
Le nombre de mois de différé partiel
Indiquez la période pendant laquelle vous ne remboursez que les intérêts.
Étape 3 : Estimez le nombre d’années avant une revente éventuelle
Indiquez la durée de détention prévue du bien avant une éventuelle revente, pour calculer la plus-value ou la moins-value à la revente.
Étape 4 : Cliquez sur « Calculer »
Cliquez sur le bouton « Calculer » pour obtenir une estimation de votre rentabilité locative et de votre cash flow. Vous pourrez visualiser les résultats sous forme de graphiques et de tableaux, avec tous les détails du calcul.
Comment interpréter l’estimation de rentabilité locative et du cash flow de votre projet locatif ?
Après avoir utilisé notre calculatrice pour simuler la rentabilité locative de votre projet, vous obtenez une estimation de la rentabilité brute et du cash flow sur 5, 10, 15 ou 20 ans. Ces indicateurs sont essentiels pour évaluer la performance de votre investissement immobilier. Retour sur le décryptage de ces indicateurs.
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Quelle est la différence entre la rentabilité nette et la rentabilité brute ?
La rentabilité brute est calculée en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d’acquisition du bien immobilier. Concrètement, on prend le loyer mensuel, on le multiplie par 12 pour obtenir le loyer annuel, et on divise ce montant par le prix du bien. Ce calcul donne une indication rapide de la rentabilité, car il ne prend pas en compte les frais.
La rentabilité nette est obtenue en soustrayant l’ensemble des frais annuels au loyer annuel : taxe foncière, charges de copropriété, honoraires de gestion locative, assurance loyers impayés, petits travaux d’entretien, intérêts d’emprunt la première année, etc. On divise ensuite ce résultat par le prix d’achat augmenté des frais de notaire et des intérêts de la première année. Ce calcul donne le rendement réel après déduction de tous les frais liés au bien.
La rentabilité nette est donc un indicateur plus fiable, qui permet de savoir si l’investissement immobilier est vraiment rentable une fois tous les frais déduits. Elle doit atteindre un certain seuil pour que l’opération soit viable sur le long terme. La rentabilité brute donne une tendance.
Qu’est-ce que le cash flow ?
Le cash flow désigne les flux de trésorerie générés par un bien immobilier locatif. Concrètement, il s’agit de la différence entre les recettes et les dépenses engendrées par le bien sur une période donnée, généralement une année.
Pour le calculer, on additionne l’ensemble des loyers perçus sur 12 mois. On soustrait à ce montant l’ensemble des charges annuelles : taxes foncières, charges de copropriété, honoraires de gestion, petits travaux, intérêts d’emprunt. Le résultat obtenu correspond au cash flow annuel.
Le cash flow permet de savoir combien d’argent reste dans la poche de l’investisseur une fois tous les frais déduits. Il reflète la capacité du bien à dégager des liquidités régulières. Un cash flow positif significatif est le gage d’un investissement rentable.
Le cash flow est donc un indicateur clé de la santé financière d’un investissement locatif. Il permet de juger si les loyers dégagés permettent de couvrir les charges et de dégager un revenu net. Sur le long terme, un bon cash flow assure des revenus complémentaires confortables.
Quelles sont les erreurs à ne pas commettre dans un calcul de rentabilité locative ?
Le calcul de la rentabilité locative est un outil indispensable pour évaluer la performance d’un investissement immobilier. Toutefois, ce calcul n’est pas une science exacte et nécessite une attention particulière pour éviter certaines erreurs courantes qui peuvent fausser le résultat, conduisant ainsi à une surestimation ou une sous-estimation de la rentabilité de votre projet locatif.
Voici les erreurs à ne pas commettre dans un calcul de rentabilité locative et comment les éviter.
Oublier les charges liées au bien immobilier
Les charges liées au bien immobilier englobent diverses dépenses assumées par le propriétaire bailleur telles que les charges de copropriété, l’entretien, la gestion, les assurances, et les travaux. Omettre ces charges dans le calcul pourrait gonfler artificiellement la rentabilité.
Solution : Estimez le montant annuel des charges liées au bien immobilier et soustrayez-le du loyer annuel hors charges pour obtenir une rentabilité nette de charges plus précise.
Négliger les impôts sur les revenus locatifs
Les impôts sur les revenus locatifs dépendent du régime fiscal choisi, de votre taux marginal d’imposition, des prélèvements sociaux et de la taxe foncière. Ne pas les déduire des loyers pourrait vous conduire à une mauvaise évaluation de la rentabilité.
Solution : Choisissez le régime fiscal le plus avantageux, calculez le montant annuel des impôts sur les revenus locatifs et déduisez-le du loyer annuel net de charges.
Ignorer le coût du crédit immobilier
Le coût du crédit immobilier, inclus dans le coût total de l’investissement, influence grandement la rentabilité. Ignorer ce coût peut fausser votre évaluation de la rentabilité.
Solution : Connaître le taux d’intérêt et la durée de votre prêt immobilier et l’intégrer dans notre calculatrice de rentabilité locative.
Ne pas tenir compte de la valorisation du bien immobilier
La valorisation du bien immobilier reflète l’évolution du prix du marché du bien dans le temps. Ne pas considérer cette valorisation peut affecter l’évaluation de la rentabilité finale de votre investissement.
Solution : Renseignez-vous sur l’évolution du marché immobilier dans la zone où se situe le bien et estimez la valorisation du bien au moment de l’acquisition et au moment de la revente pour calculer la plus-value ou la moins-value nette d’impôt.
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Owwner SAS, professionnel de l'immobilier titulaire de la carte professionnelle n° CPI 75012021000000472 portant les mentions 'Transaction sur Immeubles et fonds de commerce' et 'Gestion Immobilière' délivrée par la CCI de Paris Île-de-France.