Hausse du loyer | 5 opportunités pour les propriétaires
Naviguer dans le monde de l'immobilier peut sembler déroutant, en particulier lorsqu'il s'agit de la gestion des loyers. Comment augmenter le loyer de manière équitable et légale ? Quels sont les moments opportuns pour le faire ? Owwner vous guide à travers ce processus, en mettant en lumière les différentes situations dans lesquelles une augmentation de loyer peut être justifiée.
Comment augmenter un loyer ?
1. Révision annuelle du Loyer | Un exercice régulier
Lorsqu'un bailleur souhaite réviser le loyer d'une location, il doit respecter un certain nombre de règles précises. La première est l’augmentation prévue dans le bail. La date de cette révision est généralement fixée à l'anniversaire de la signature du bail, à l'issue de chaque année. C'est à ce moment-là qu’en tant que propriétaire, vous devez envoyer une lettre à votre locataire pour l'informer de l'augmentation du loyer. Votre agence de gestion locative peut également prendre en charge cette tâche pour vous simplifier les démarches.
Le calcul de cette augmentation se fait en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL)1, publié par l'INSEE chaque trimestre. Le nouveau loyer ne doit pas être égal ou supérieur à l'IRL du trimestre en cours au moment de la révision. Les articles référencés dans le contrat de bail permettent au locataire de comprendre la base de ce calcul.
2. Le changement de locataire | Une occasion de révision du loyer
Le changement de locataire est également une occasion propice pour revoir le loyer. Quand un locataire quitte les lieux et qu'un nouveau prend la relève, c'est le moment idéal pour ajuster le montant du loyer. Néanmoins, si votre bien se trouve dans une zone géographique tendue ou est lié à un dispositif spécifique (comme le dispositif Pinel), la liberté d'augmentation du loyer peut être restreinte. Pour savoir si vous vous trouvez dans une zone tendue, vous pouvez consulter le simulateur du service public. Si c'est le cas, vous devez respecter la Loi Alur qui régule l'évolution des loyers dans ces zones.
3. Un loyer sous-évalué | Une opportunité d'alignement
Il se peut que vous vous rendiez compte que votre loyer est sous-évalué par rapport à des biens similaires sur le marché. Dans ce cas, vous êtes en droit d'augmenter le loyer pour l'aligner sur le prix du marché, lors du renouvellement du bail. Pour justifier cette augmentation, vous devez fournir plusieurs exemples de loyers pratiqués dans des locations similaires et dans le même quartier3. Si votre locataire accepte cette augmentation, elle ne s'appliquera qu'aux loyers restants, car une révision rétroactive n'est pas possible. Attention, les démarches diffèrent si votre bien est en zone tendue ou non (cf. Loi Alur).
4. Les travaux d'amélioration | Une valorisation du bien
Réaliser des travaux dans le logement est une autre raison valable pour augmenter le loyer. Que ce soit pour remettre le logement en état ou pour améliorer la qualité de vie du locataire, ces travaux peuvent justifier une augmentation. Par exemple, si vous investissez dans de nouveaux équipements ou améliorez les performances énergétiques du logement, vous pouvez envisager une hausse de 15% du loyer si le montant global des travaux dépasse 50 % d’une annuité de loyer. N'oubliez pas de prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement de bail tacite. L’avenant doit être accepté par le locataire. Comme précédemment, l’augmentation peut être contrainte par la loi Alur, si votre bien est en zone tendue.
5. La hausse des charges courantes | Une répercussion indispensable
Enfin, l'augmentation du prix des charges courantes peut aussi justifier une hausse de loyer. Si les coûts de fonctionnement ou les charges locatives du logement augmentent, il est logique que le loyer suive cette tendance. Vous êtes en droit de répercuter cette hausse sur le loyer. Exemples : coût d’un concierge, dépenses d’entretien courant ou de réparations sur des équipements communs (ascenseur, chauffage collectif…) ou taxe d’enlèvement ménagère.
Hausse de loyer | Le respect des procédures
En somme, augmenter le loyer n'est pas une décision qui peut être prise à la légère. Elle doit être justifiée par divers facteurs tels que la révision annuelle, le changement de locataire, un loyer sous-évalué, des travaux d'amélioration ou une hausse des charges. C'est une démarche qui doit être réalisée dans le respect de la loi et des droits du locataire. Veillez toujours à rester informé des lois en vigueur et à adopter une communication ouverte et respectueuse avec votre locataire.
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F.A.Q. :
Comment annoncer à son locataire une augmentation de loyer ?
Pour annoncer une augmentation de loyer à votre locataire, vous devez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en main propre contre récépissé ou émargement. Dans cette lettre, indiquez le montant actuel du loyer, le pourcentage d'augmentation, le nouveau montant du loyer, et la date à laquelle cette augmentation prendra effet. Assurez-vous que cette date correspond à la date anniversaire du bail. Il est également important de préciser que cette augmentation est conforme à l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
Le locataire peut-il refuser une augmentation de loyer ?
Un locataire peut refuser une augmentation de loyer si celle-ci n'est pas conforme aux règles en vigueur. Par exemple, si l'augmentation n'est pas basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ou si le propriétaire n'a pas respecté le délai d'un an pour la révision du loyer. Cependant, si l'augmentation est légitime et effectuée correctement, le locataire doit l'accepter. En cas de litige, le locataire et le propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Si un accord ne peut être trouvé, le litige peut être porté devant le tribunal judiciaire.
Quel délai pour prévenir d'une augmentation de loyer ?
Pour une augmentation de loyer annuelle basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), le bailleur peut l'appliquer automatiquement sans préavis si cela est stipulé dans le contrat de bail. Cependant, si le bailleur veut augmenter le loyer pour d'autres raisons, comme des travaux d'amélioration ou une sous-évaluation initiale du loyer, il doit en informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de location ou le renouvellement du bail tacite.
1IRL
2ANIL
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