Investissement immobilier | Qu’est-ce qui caractérise une rentabilité locative performante ?
Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers que vous louez ou que vous envisagez de louer ? Vous vous demandez ce qu’est une bonne rentabilité locative ? Vous êtes au bon endroit ! Nous allons vous expliquer comment la calculer et la comparer avec d’autres indicateurs. Que vous soyez novice ou un investisseur chevronné, ne laissez pas votre investissement immobilier au hasard. Suivez le guide !
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
Le rendement locatif est au centre de toute viabilité financière d’un investissement immobilier. La rentabilité locative peut se scinder en deux catégories : la rentabilité brute et la rentabilité nette.
La rentabilité brute est le rapport le plus simple à établir, se calculant en divisant le loyer annuel par le prix d’achat, le tout multiplié par 100. Cependant, elle ne prend pas en compte les différentes charges et frais liés à l’investissement. Il s’agit donc d’une première étape dans l’analyse de la rentabilité d’un bien immobilier.
Pour calculer une rentabilité locative, on utilise la formule suivante :
Rentabilité locative = (Loyers annuels/Prix d’achat) x 100
La rentabilité nette, en revanche, est plus précise. Elle tient compte du loyer annuel, du prix d’achat, mais également de tous les frais annexes tels que les charges de copropriété, les coûts de travaux et les frais de gestion locative. Une troisième rentabilité existe, la rentabilité locative nette-nette qui est plus exhaustive dans les charges qu’elle prend en compte (en intégrant notamment la fiscalité).
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Quelle différence entre rentabilité locative, rendement locatif et retour sur investissement ?
Parmi ces indicateurs possibles pour suivre la rentabilité de son investissement financier, la rentabilité locative, le rendement locatif et le retour sur investissement occupent une place centrale. Chacun apporte un éclairage spécifique sur les aspects financiers de votre investissement. Cependant, bien qu’ils soient souvent utilisés de manière interchangeable, ces trois termes recouvrent des réalités légèrement différentes et répondent à des logiques distinctes.
Le rendement locatif
Le rendement locatif est un indicateur financier qui se calcule en divisant le loyer annuel que vous percevez par le capital investi dans le bien, et en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
Avantages :
- Facile à calculer : accessible à tous, ne nécessite pas de connaissances financières approfondies.
- Comparaison : permet de comparer rapidement différents investissements.
Limites :
- Valeur du capital : ne prend pas en compte l’appréciation ou la dépréciation du bien immobilier.
- Charges et frais : ignore les coûts supplémentaires tels que les charges, les impôts et les frais de gestion.
La rentabilité locative
La rentabilité locative se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien, et en multipliant le résultat par 100. Se distinguent la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette. La rentabilité nette soustrait également les charges et les frais du loyer annuel de son calcul ce qui n’est pas le cas du brut.
Avantages :
- Précision : prend en compte les charges et les frais, offrant une image plus précise.
- Réalisme : plus proche de la réalité financière de l’investissement.
Limites :
- Complexité : plus complexe à calculer que le rendement locatif.
- Valeur du capital : ne prend pas en compte l’appréciation ou la dépréciation du bien immobilier.
Le retour sur Investissement (ROI)
Le retour sur investissement se calcule en divisant les bénéfices de l’investissement par son coût total, et en multipliant le résultat par 100. Les bénéfices incluent les revenus locatifs cumulés et la plus-value à la revente, tandis que le coût inclut le prix d’achat et tous les frais associés.
Avantages :
- Valeur du capital : prend en compte l’appréciation ou la dépréciation du bien.
- Vision à long terme : idéal pour évaluer la performance globale de l’investissement sur la durée.
Limites :
- Incertitude : impossible à connaître précisément à l’avance, dépend de nombreux facteurs volatiles.
- Complexité : nécessite une compréhension approfondie de tous les coûts et bénéfices impliqués.
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Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ?
Pour déterminer ce qu’est un bon taux de rentabilité locative, il est nécessaire de considérer divers facteurs et de procéder à plusieurs comparaisons afin d’obtenir une évaluation précise et complète.
La comparaison avec la rentabilité moyenne en France
La rentabilité moyenne en France est estimée à 5,9 % (généralement, elle oscille entre 2 et 8 % selon le secteur géographique et le type de bien). Un bien immobilier dont la rentabilité locative se situe au-dessus de cette moyenne peut être considéré comme un investissement performant. Toutefois, il est important de prendre en compte les spécificités du marché local, car la rentabilité peut varier significativement d’une région à une autre, et même d’un quartier à un autre au sein d’une même ville.
La comparaison avec le taux d’inflation
Le taux d’inflation mesure la hausse générale des prix et l’érosion du pouvoir d’achat. En août 2023, ce taux s’élevait à 4,8 %. Pour qu’un investissement immobilier soit considéré comme rentable, il est essentiel que la rentabilité locative dépasse le taux d’inflation. Dans le cas contraire, le pouvoir d’achat des revenus locatifs diminuerait, réduisant ainsi la rentabilité réelle de l’investissement.
La comparaison avec le taux du Livret A
Le Livret A, avec un taux de 3 % en août 2023, est souvent utilisé comme référence pour les investissements sans risque. Un bon taux de rentabilité locative devrait surpasser ce taux, offrant ainsi une meilleure rémunération du capital investi, tout en justifiant les risques supplémentaires associés à l’investissement immobilier.
La prise en compte du risque
Une rentabilité locative élevée peut être alléchante, mais elle est souvent associée à un niveau de risque plus élevé. Il peut s’agir de risques liés à l’emplacement, à la qualité du bien, à la stabilité des revenus locatifs, ou encore à la possibilité de vacance locative. Il est donc essentiel d’évaluer et de maîtriser ces risques pour s’assurer que la rentabilité élevée ne soit pas érodée par des coûts imprévus ou des périodes d’inoccupation.
La considération de la fiscalité
La rentabilité locative brute ne tient pas compte de la fiscalité, qui peut avoir un impact significatif sur la rentabilité nette. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, et il est donc crucial de prendre en compte ces charges fiscales pour déterminer la rentabilité nette de l’investissement. Une rentabilité locative élevée peut entraîner une imposition tout aussi importante, réduisant ainsi la rentabilité nette.
Une bonne rentabilité locative
En conclusion, un bon taux de rentabilité locative devrait surpasser la rentabilité moyenne en France, le taux d’inflation, et le taux du Livret A, tout en prenant en compte le niveau de risque associé à l’investissement et l’impact de la fiscalité sur les revenus locatifs. Il s’agit d’un équilibre délicat à atteindre, nécessitant une analyse approfondie et une gestion rigoureuse de l’investissement immobilier. Pour aller plus loin, suivez nos conseils pour rendre votre immobilier locatif rentable.
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Quel investissement locatif rapporte le plus ?
Nous le savons donc, la rentabilité locative dépend de plusieurs paramètres (type de bien immobilier, emplacement, prix d’achat, montant du loyer, charges et frais associés). Détaillons la rentabilité de chaque type d’investissement locatif.
Les studios et les T1
Définition :
Logements d’une seule pièce principale, pouvant inclure un coin cuisine, avec une salle d’eau séparée.
Avantages :
Forte demande locative, loyer au mètre carré élevé, prix d’achat et charges réduits, fiscalité avantageuse en LMNP.
Inconvénients :
Risque de vacance locative, turnover élevé, nécessité de travaux plus fréquents, plafonnement des loyers en zones tendues.
Rentabilité moyenne ⭐ ⭐
Les grands appartements et les maisons
Définition :
Logements de quatre pièces ou plus, souvent avec des équipements supplémentaires comme une cuisine séparée, plusieurs salles de bain, et parfois un jardin ou une terrasse.
Avantages :
Loyer global élevé, valorisation du patrimoine, possibilité de colocation ou location meublée de tourisme.
Inconvénients :
Coût d’achat et charges élevés, fiscalité moins avantageuse, recherche de locataires solvables parfois difficile.
Rentabilité moyenne ⭐
Pour aller plus loin, lisons notre article pour comprendre les différences de rentabilité entre location d’appartement et de maison.
Les deux et trois pièces
Définition :
Logements comportant deux ou trois pièces principales, avec cuisine séparée ou non, et salle de bain.
Avantages :
Demande locative variée, loyer au mètre carré correct, coût d’achat raisonnable, charges modérées, possibilité de location meublée.
Inconvénients :
Forte concurrence, plafonnement des loyers en zones tendues, fiscalité standard.
Rentabilité moyenne ⭐
Les immeubles de rapport
Définition :
Bâtiments entiers composés de plusieurs logements destinés à la location.
Avantages :
Mutualisation des charges, diversification du risque locatif, optimisation fiscale, valorisation du patrimoine.
Inconvénients :
Coût d’achat très élevé, gestion complexe, nécessité de travaux importants, fiscalité lourde à la revente.
Rentabilité moyenne ⭐ ⭐
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Source :
- https://www.pichet.fr/acheter-son-bien-immobilier/investir/rendement-immobilier#:~:text=Il%20s’agit%20d’un,bien%20et%20de%20leur%20localisation.
- https://www.insee.fr/fr/statistiques/7662181
- https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A16682#:~:text=%C3%80%20noter%20%3A%20la%20formule%20de,au%201er%20f%C3%A9vrier%202023.
