Investissement locatif | Peut-on déduire fiscalement les frais de notaire lors de l’acquisition ?
Opter pour l’investissement locatif, c’est choisir une méthode efficace pour valoriser son argent et préparer son avenir. De nombreux épargnants et propriétaires se dirigent naturellement vers cette option. Outre les revenus réguliers qu’il génère, ce type de placement offre l’avantage de constituer un patrimoine durable. Cerise sur le gâteau, grâce à des dispositifs tels que la loi Pinel, l’achat d’un bien immobilier à but locatif peut s’avérer encore plus avantageux.
Cependant, comme toute acquisition immobilière, investir dans le locatif s’accompagne de frais, dont les fameux frais de notaire. Les experts Owwner vous offrent un éclairage sur ces coûts souvent mal compris et, surtout, pour savoir réellement s’il est possible de déduire fiscalement ces frais de notaire lors d’un investissement locatif !
Quels éléments constituent les frais de notaire en immobilier ?
Acteur incontournable de toute vente immobilière, le notaire intervient lors de l’achat d’un logement (appartement ou maison) ou d’un local professionnel. Il est donc tout naturel que ses frais interviennent dans le cadre d’un investissement locatif. Mais que couvrent-ils concrètement ?
Une portion de ces frais correspond aux honoraires du notaire, en rémunération du travail fourni. Toutefois, cette part n’est pas prédominante. Majoritairement, les frais de notaire englobent ce qui est appelé les droits de mutation.
Ils s’élèvent au maximum à 5,81 % du prix de vente pour un logement ancien réparti comme suit :
- le droit d’enregistrement ou publicité foncière (pour 4,50 %). Ce taux est fixé par l’article 1594 D du Code général des impôts (CGI) avec une part décidée par les conseils départementaux ;
- la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière (1,20 %) ;
- un pourcentage prélevé par l’État, calculé sur les droits d’enregistrement (2,37 % selon l’article 1647 du CGI).
Pour un logement ancien, les frais de notaire varient entre 7 à 8 % du prix du bien, en moyenne. Pour un logement neuf, les frais sont réduits entre 2 à 3 % du prix du logement, car il bénéficie de taxes réduites.
Face à ces coûts, se pose alors la question : est-il possible de déduire fiscalement ces frais de notaire lors de l’acquisition d’un bien pour la location ?
Déduction des frais de notaire : le choix du régime fiscal en immobilier
Lors de votre investissement dans l’immobilier locatif, vous serez confronté à un choix concernant la déclaration des revenus de votre location. Deux options se dessinent : le régime réel et le régime micro-foncier.
Sous le régime réel
Si les loyers issus des logements que vous proposez à la location excèdent 15 000 €, la déclaration se fera selon le régime réel. Ce régime présente l’intérêt de permettre la déduction de certaines dépenses des revenus fonciers, optimisant ainsi le montant de votre impôt. Cependant, les frais de notaire, bien que constituant une dépense importante lors de l’achat, ne sont malheureusement pas déductibles. En revanche, vous aurez la possibilité de déduire d’autres frais, comme ceux liés à la garantie bancaire, permettant une gestion fiscale plus avantageuse.
Sous le régime micro-foncier
Pour ceux dont les revenus locatifs annuels restent en deçà de 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique par défaut. À la différence du régime réel, celui-ci ne prévoit pas la déduction des dépenses avant imposition. En contrepartie, un abattement automatique de 30 % est appliqué sur les revenus fonciers.
Un point essentiel à retenir : même si vos revenus de location demeurent sous la barre des 15 000 € annuels, le régime réel reste accessible. Dans ce contexte, assurez-vous que les dépenses déductibles, telles que les frais de gestion ou d’autres dépenses associées à votre acquisition, surpassent les 30 % de vos revenus fonciers. Sinon, cette option pourrait s’avérer moins bénéfique.
Divers facteurs entrent en jeu lors de l’analyse des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif. Si les frais de notaire ne sont pas déductibles, d’autres dispositifs, tels que la location en loi Pinel, peuvent offrir des opportunités intéressantes. Une chose est sûre, pour optimiser votre investissement, il est essentiel de bien s’informer et, si possible, de s’entourer d’experts en gestion immobilière et fiscale.
Déduction des frais de notaire dans le cadre d’un investissement locatif
Pour ce qui est des locations meublées et non meublées, elles sont régies par des régimes fiscaux distincts des autres régimes de location.
1. Location meublée
Les locations meublées relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En conséquence, leurs revenus sont traités comme des bénéfices industriels, et non comme des revenus fonciers.
Pour ces locations, les revenus peuvent être déclarés en régime réel ou via le régime micro-bic. Ce dernier est similaire au micro foncier, mais propose un abattement de 50 % sur les revenus. Malheureusement, la déduction des frais de notaire n’est pas autorisée.
2. Location non meublée
Si vous optez pour une location non meublée, les revenus sont considérés comme fonciers. Ils peuvent être déclarés via le régime réel ou le micro foncier. Avec le régime réel, bien que vous puissiez déduire certains frais comme l’assurance emprunteur ou les intérêts, les frais de notaire ne sont également pas déductibles.
Comment estimer les frais de notaire ?
Vous l’avez compris, quelle que soit la nature de votre investissement locatif, la déduction des frais de notaire demeure impossible.
Malgré tout, il est néanmoins essentiel de les estimer pour mieux planifier. Comme évoqué plus haut :
- Pour un bien ancien, les frais sont généralement autour de 7 à 8 % du prix de vente.
- Pour un bien neuf, ils avoisinent les 3 %.
Bénéficier d’une réduction grâce à la loi Macron
La loi Macron, mise en vigueur en mai 2016, a réduit les frais de notaire de 1,4 %. Elle permet également aux notaires d’accorder une remise de 10 % sur leurs honoraires si ces derniers dépassent 150 000 €.
Note importante : Lorsque le montant est inférieur à cette somme, les frais de notaire sont limités par la loi à 10 % du prix du bien. Cela s’applique même pour un terrain non bâti. Ainsi, bien que la déduction des frais de notaire soit inenvisageable, ces frais peuvent être allégés grâce à certaines dispositions légales.
La non-déductibilité des frais de notaire en investissement locatif
Nous l’avons vu, malgré leur montant qui peut être conséquent, les frais de notaire ne sont pas déductibles fiscalement quel que soit le type de logement (meublé ou non) ou l’option fiscale choisie. Et pour combler le tout, si, en tant que propriétaires, vous passez par une agence pour acheter un bien, ses frais ne sont également pas déductibles !
Les seuls frais que vous pourrez déduire sont les frais de gestion locative prélevés par votre agence (physique ou en ligne) pour la gestion de votre location. Ça tombe bien, chez Owwner, les frais sont parmi les moins chers du marché. De quoi combiner un double avantage : peu de frais et une réduction d’impôt ! Contactez-nous !
F.A.Q :
Les frais de notaires sont-ils négociables ?
Depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise de 20 % sur leur rémunération (pour les transactions dépassant 100 000 €). Cette remise, non obligatoire, doit être uniformément appliquée à tous les clients pour des services similaires.
Comment acheter un bien sans payer de frais de notaire ?
Bien que l’article 1582 du Code civil permette un achat immobilier sans notaire, en pratique, son intervention est essentielle. Seul le notaire garantit la sécurité juridique de l’acheteur grâce à l’authentification de l’acte de vente et détient le monopole de la publicité foncière, rendant la vente opposable à tous.
Pourquoi les frais de notaire sont plus chers dans l’ancien ?
Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien, car ils englobent les droits de mutation, plus importants pour les biens anciens que pour les neufs. Ces droits constituent une taxe perçue par le département et la commune lors du changement de propriétaire.
