Les charges locatives : Que payez-vous réellement ?
Les charges locatives désignent l’ensemble des frais liés à un logement. Une partie d’entre elles restent à la charge du bailleur, tandis que les autres sont récupérables auprès du locataire. Découvrez comment sont calculées ces charges et ce que vous payez réellement en tant que propriétaire.
Qu’est-ce que les charges locatives ?
Le locataire verse un loyer mensuel pour le logement que le propriétaire met à disposition. Cependant, pour pouvoir y vivre correctement, il doit également pouvoir se chauffer, avoir l’électricité et se laver. Des frais sont donc engagés par le propriétaire pour répondre à ces besoins. Ces dépenses constituent les charges locatives.
Pour garantir un bien immobilier décent et des parties communes dans un état satisfaisant, le bailleur veille au bon état des équipements. Selon les réparations nécessaires, des charges variables peuvent s’ajouter aux précédentes.
Les charges précisées dans le bail de location
Le contrat de bail précise le montant du loyer charges comprises. Le détail est composé du loyer nu et des charges locatives. De cette façon, le locataire est informé de la somme qui doit être versée mensuellement, sous forme de provision ou de forfait.
La nature exacte des charges peut être précisée dans ce contrat de location afin d’informer pleinement le signataire des frais engagés pour le logement et l’immeuble.
Comment est fixé le montant des charges ?
Le montant des charges locatives dépend de deux facteurs :
- L’état du logement ;
- La superficie du bien immobilier loué ;
- Le nombre d’équipements mis à disposition ;
- L’état général de l’immeuble.
Cependant, il est difficile de faire une estimation fiable de ces charges. En effet, si les charges locatives fixes sont connues, les charges variables peuvent être conséquentes.
Que comprennent les charges ?
Les charges locatives ont été fixées par décret. Elles se composent de plusieurs catégories :
- Production d’eau froide et d’eau chaude, chauffage ;
- Exploitation et entretien des parties communes ainsi que les espaces extérieurs ;
- Taxes et redevances : enlèvement des ordures ménagères, balayage, assainissement ;
- Salaire du gardien, concierge ou de tout employé d’immeuble.
Parmi toutes ces charges, certaines sont à la charge du propriétaire tandis que d’autres sont payées par le locataire par le biais des charges. Lorsqu’il reçoit le décompte des dépenses réelles, le bailleur ne peut pas donc toutes les récupérer.
Qu'est-ce que le locataire doit payer ?
La liste des charges récupérables auprès du locataire correspondent à trois grandes catégories :
- L’ensemble des frais liés au logement : eau, chauffage collectif, ascenseur ;
- Les dépenses d’entretien des parties communes intérieures et extérieures de l’immeuble ;
- Les services dont le locataire bénéficie dans l’immeuble : enlèvement des ordures ménagères, assainissement.
Voici un tableau détaillé pour mieux comprendre ce que vous payez en tant que propriétaire-bailleur. Vous pouvez aussi savoir précisément quelles sont les charges récupérables auprès du locataire :
Le cas des travaux d’économie d’énergie
Cette charge locative fonctionne d’une toute autre façon. En effet, le locataire ne participe pas à cette dépense dans le cadre des charges versées mensuellement. En revanche, le propriétaire peut lui demander une contribution financière pendant 15 ans. Il devra au préalable avoir informé le locataire de :
- Les travaux prévus qui dépendent notamment de l’âge et de l’état de l’immeuble. Pour les logements anciens, un bouquet de travaux sera souvent nécessaire. Dans les logements récents, ces travaux doivent permettre d’améliorer la performance énergétique globale ;
- Les modalités de réalisation de ces travaux ;
- Les économies attendues suite à ces travaux ;
- Le montant prévu pour cette contribution.
Le locataire participe donc à l’amélioration de son habitat. En contrepartie, il réalise des économies d’énergie importantes. Une meilleure isolation ou une nouvelle chaudière peuvent en effet faire la différence.
Comment sont calculées les charges ?
Pour récupérer les charges locatives auprès du locataire, vous avez le choix entre deux modes de calcul :
- Une provision ou avance sur charges : dans le cadre de la location, l’occupant verse un loyer charges comprises. Une fois par an, vous procédez à une régularisation en fonction des dépenses réelles. Plus équitable, cette solution est souvent choisie pour les locations vides ;
- Un forfait fixé à partir des dépenses réelles de la précédente année. En revanche, aucune régularisation n’aura lieu. Cette solution est souvent appliquée pour les locations meublées car elle est plus simple à mettre en place. En effet, les charges locatives sont différentes pour un bail meublé. Le propriétaire peut aussi prendre le risque que les dépenses réelles soient supérieures aux charges payées par le locataire.
Avant de choisir un mode de calcul, vous devez vous assurer que les charges sont bien estimées afin que la régularisation des charges locatives soit plus simple.
Comment augmenter les charges ?
Lorsque les charges sont payées sous forme de provisions, la régularisation annuelle est incontournable. Si la différence est trop importante par rapport aux dépenses réelles, les charges mensuelles peuvent être réévaluées.
Pendant l’année suivante, le locataire devra donc payer le loyer avec un nouveau montant de charges. Celui-ci lui est notifié par lettre recommandée par le propriétaire. Cette revalorisation est dans l'intérêt des deux parties. Pour le locataire, le montant à verser en complément des provisions mensuelles sera plus faible. Pour le bailleur, la régularisation est plus simple à gérer.
Bien entendu, le locataire peut demander des justificatifs de ces dépenses. Après la régularisation annuelle, le propriétaire est tenu de les laisser à disposition pendant une durée de six mois. De cette façon, l’occupant du logement loué peut vérifier si la régularisation des charges ou leur augmentation sont justifiées.
