Reconduction Tacite de Bail | Le Guide du Propriétaire
Lorsque le terme d’un contrat de location arrive à son échéance et que ni le locataire ni le propriétaire bailleur n’ont manifesté leur volonté de rompre le contrat, un processus automatique se met en place : c’est la reconduction tacite de bail. Cette opération se fait sans l’obligation de créer un nouveau contrat. Cette procédure, dictée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 19891, est l’un des 3 modes de renouvellement d’un bail de location en France (avec le renouvellement avec augmentation de loyer ou le renouvellement avec modification de la durée de bail de location). Owwner vous dévoile tout ce qu’il faut savoir sur la reconduction tacite de bail en tant que propriétaire bailleur d’un bien immobilier.
La reconduction tacite de bail | Qu’est-ce que c’est ?
La reconduction tacite de bail fait référence au prolongement automatique et identique d’un contrat de location initial pour la même durée. Ce renouvellement survient lorsque ni le locataire ni le propriétaire n’expriment l’intention de résilier ou de modifier le bail avant son expiration.
Un point à noter : la date d’échéance d’un contrat est systématiquement fixée à l’anniversaire de sa signature. Par exemple, un bail de location signé le 20 août 2020 pour une durée de trois ans arrive à échéance le 20 août 2023.
Pour empêcher cette reconduction tacite, en tant que propriétaire, vous devez prendre l’initiative avant cette date. Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit adresser une lettre de congé avec accusé de réception à son locataire, avec un délai de préavis d’au moins 6 mois avant la fin du bail.
Les motifs légitime et sérieux ne sont pas clairement définis par la loi, ce qui signifie qu’en cas de contestation, la décision reviendra à un juge. Voici les principaux cas de figure les plus courants :
- loyers impayés ou défaut d’assurance ;
- non-respect des clauses du bail par le locataire (sous-location, utilisation en tant que local commercial…) ;
- vente du bien immobilier ;
- reprise du bien immobilier pour y établir sa résidence principale.
Si le locataire désire donner son congé, il doit aussi envoyer un courrier avec accusé de réception au propriétaire. Le délai de préavis est de 3 mois et peut être réduit à 1 mois dans certaines conditions (mutation professionnelle, bénéficiaire du RSA…).
Sans demande de la part du locataire ou du propriétaire, le bail est renouvelé avec les mêmes conditions qu’à sa signature. La durée du contrat ainsi que le loyer restent donc inchangés. Pour rappel, en France, la durée d’un bail est de 3 ans pour un logement vide et 1 an pour un logement meublé.
À l’expiration du bail, le propriétaire est libre de réévaluer le loyer ou de modifier une clause d’un contrat. Dans ce cas, il n’est plus question de reconduction tacite, mais de renouvellement de bail.
Quelle est la différence entre une tacite reconduction et un renouvellement du bail ?
La reconduction tacite se déroule lorsque les 2 parties concernées par le bail (propriétaire et locataire) ne manifestent aucune volonté de mettre fin à leur contrat initial. Le bail est donc renouvelé pour la même durée avec les conditions initiales.
Le renouvellement du bail, en revanche, intervient lorsque vous, en tant que propriétaire bailleur, souhaitez apporter des modifications aux termes du contrat de location. Les principales causes de renouvellement de bail sont le montant du loyer et la durée du bail. Alors que la reconduction tacite ne nécessite pas la signature d’un nouveau contrat, un renouvellement de bail exige l’accord des deux parties, validé par un document en bonne et due forme.
Renouvellement de bail avec hausse du loyer
Le propriétaire bailleur a le droit d’augmenter le loyer de son logement lors d’un renouvellement. Cette situation est envisageable lorsque vous constatez une sous-estimation de votre loyer par rapport aux prix du marché de l’immobilier.
Plusieurs démarches doivent être effectuées pour une réévaluation dans une zone tendue2. Vous devez :
- comparer votre bien immobilier à des logements similaires pour estimer sa sous-évaluation ;
- calculer le nouveau loyer qui ne doit pas avoir une différence de plus de 50 % avec les loyers environnants et le dernier montant du loyer ;
- proposer le loyer réévalué au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. La notification se fait par lettre recommandée avec une copie de l’intégralité de l’article 17-2 de la loi de juillet 1989.
La procédure reste la même en dehors des zones tendues. La différence réside dans les plafonds de loyer à respecter.
Renouvellement de bail pour une durée plus courte
Contrairement à la reconduite tacite de bail, le renouvellement de bail pour une durée plus courte ne concerne pas tous les types de baux de location. Il ne peut être entrepris que pour une location meublée.
Le renouvellement d’un bail pour une durée raccourcie n’intervient que lorsque des motifs professionnels ou circonstances familiales extraordinaires surviennent. Le propriétaire a l’obligation de justifier ses raisons auprès de son locataire.
Si les 2 parties parviennent à un accord, le propriétaire bailleur doit donner congé par courrier recommandé au locataire 6 mois avant l’échéance du bail. Une confirmation, par courrier également, doit valider l’événement 2 mois avant la fin du contrat de location.
Reconduction tacite de bail : cas du bail étudiant
Plusieurs dispositions particulières sont prévues par la loi pour le bail étudiant. La reconduction tacite n’est pas toujours possible.
Reconduction tacite de bail étudiant d’une durée de plus de 9 mois
Seuls les baux étudiants de plus de 9 mois sont reconduits tacitement à leur échéance. Dans le cas où aucune des 2 parties ne se manifeste par acte d’huissier ou par courrier avec accusé de réception, le contrat est renouvelé de manière automatique pour la même durée et le même loyer.
Pour une location nue, la reconduction tacite de bail se fait pour une durée de 3 ou 6 ans. Elle est d’un an dans le cas d’un logement meublé.
Bail étudiant de moins de 9 mois
Les baux étudiants de moins de 9 mois ne sont pas concernés par la reconduite tacite de bail. Le bailleur et le locataire ne sont donc pas obligés d’échanger des courriers pour résilier leur contrat de location. Ce dernier prend fin définitivement à la date de son échéance.
FAQ :
Comment demander à un locataire de partir ?
Pour demander à un locataire de quitter le logement, le propriétaire doit envoyer une lettre de congé à son locataire. Il est recommandé de le faire par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit indiquer le motif de la demande (reprise du logement, vente de l’immobilier, ou non-respect des obligations par le locataire) et respecter le délai de préavis, qui est généralement de 6 mois pour un logement non meublé et 3 mois pour un logement meublé. Il est important de noter que le motif doit être légitime et sérieux, et dans certains cas, une indemnité d’éviction peut être due au locataire.
Comment un propriétaire peut-il reprendre un logement ?
Pour reprendre un logement, le propriétaire doit envoyer un congé pour reprise à son locataire par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce courrier doit indiquer le motif de la reprise (usage personnel, loger un proche, etc.) et doit être envoyé 6 mois avant la fin du bail pour un logement non meublé et 3 mois avant pour un logement meublé. Après le départ du locataire, le propriétaire est tenu de respecter l’usage déclaré pour le logement pendant au moins 6 ans, faute de quoi il pourrait être contraint de dédommager l’ancien locataire.
Qui sont les locataires protégés ?
Les locataires protégés sont des groupes spécifiques de locataires qui bénéficient d’une protection supplémentaire contre l’expulsion en vertu de la loi française. Ces groupes comprennent les personnes âgées de plus de 65 ans, qui ont des ressources financières inférieures à un certain plafond, ainsi que les personnes handicapées bénéficiant de l’allocation adulte handicapé (AAH). Pour ces locataires, un propriétaire ne peut résilier le bail à moins de pouvoir offrir ou de trouver un autre logement adapté à leurs besoins. Cette protection s’applique également pendant la période hivernale (du 1er novembre au 31 mars), période durant laquelle aucune expulsion locative ne peut avoir lieu, quel que soit le statut du locataire.
Sources :
3 Le Monde
