Augmenter la performance de votre bien locatif | 6 conseils pratiques

L’immobilier locatif représente une formidable opportunité d’investissement. Mais pour transformer ce potentiel en réalité tangible, encore faut-il adopter une stratégie réfléchie. Que vous soyez un investisseur chevronné ou que vous fassiez vos premiers pas dans le monde de l’immobilier, nous vous dévoilons les clés pour booster la rentabilité de votre bien locatif et assurer la pérennité de votre investissement. Embarquez avec nous et découvrez comment rendre votre immobilier locatif plus rentable que jamais !

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Rendre son immobilier locatif rentable | Les leviers

Il est essentiel de calculer sa rentabilité locative de manière précise pour l’augmenter. Cela implique d’agir sur les différents facteurs qui l’influencent : le prix d’achat, le loyer, les charges et les frais. Mais ce n’est pas tout. Il faut aussi choisir un bon emplacement, un type de bien immobilier adapté et un régime fiscal idéal pour son investissement. Voici six conseils pour assurer une bonne rentabilité locative.

Conseil n° 1 : négocier le prix d’achat du bien immobilier

Le prix d’achat du bien immobilier est le principal élément qui détermine la rentabilité locative. Plus le prix est bas, plus la rentabilité est élevée. Il faut donc chercher à négocier le prix d’achat le plus bas possible. Pour cela, vous pouvez utiliser plusieurs astuces :

• Faire une étude de marché : comparer les prix des biens similaires dans le même secteur, analyser l’évolution des prix sur les derniers mois, se renseigner sur les motivations du vendeur
• Faire jouer la concurrence : visiter plusieurs biens, faire plusieurs offres, faire savoir au vendeur que vous avez d’autres options
• Profiter des opportunités : repérer les biens qui sont en vente depuis longtemps, les biens à rénover, les ventes urgentes (divorce, succession, surendettement, etc.).

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Par exemple, si vous achetez un appartement de 50 m2 à 150 000 euros au lieu de 180 000 euros et que vous le louez 600 euros par mois, votre rentabilité nette passera de 3 % à 4 %.

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Conseil n° 2 : augmenter le loyer du bien immobilier

Le loyer du bien immobilier est l’autre élément qui détermine la rentabilité locative. Plus le loyer est élevé, plus la rentabilité est élevée. Il faut donc chercher à augmenter le loyer le plus possible. Pour cela, vous pouvez utiliser plusieurs astuces :

• Faire des travaux de rénovation : améliorer la qualité et la valeur du bien, respecter les normes de confort et de sécurité, obtenir un meilleur diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Proposer des services complémentaires : fournir un parking, un meublé, une connexion internet, etc.
• Réviser le loyer chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) : appliquer la révision prévue dans le bail, respecter les plafonds en zone tendue

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Par exemple, si vous augmentez le loyer de votre appartement de 50 m2 de 600 euros à 650 euros par mois grâce à des travaux de rénovation et à la fourniture d’un parking, votre rentabilité nette passera de 4 % à 4,3 %.

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Conseil n° 3 : réduire les charges et les frais liés à l’investissement immobilier

Les charges et les frais liés à l’investissement immobilier sont les éléments qui diminuent la rentabilité locative. Plus les charges et les frais sont faibles, plus la rentabilité est élevée. Il faut donc chercher à réduire les charges et les frais au maximum. Pour cela, vous pouvez utiliser plusieurs astuces :

• Optimiser votre fiscalité : choisir le régime adapté à votre situation (micro-foncier, réel, LMNP, Pinel, etc.), déduire vos charges et vos frais de vos revenus locatifs, bénéficier des réductions ou des crédits d’impôt
• Choisir un bon financement : comparer les offres de crédit et d’assurance, négocier le taux d’intérêt et les frais de dossier, profiter des prêts aidés (PTZ, PEL, etc.)
• Limiter la vacance locative : choisir un bon locataire, faire de la publicité, proposer un bail flexible (mobilité, colocation, etc.)
• Gérer vous-même votre bien : éviter les frais de gestion locative, assurer le suivi des travaux, régler les éventuels litiges

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Par exemple, si vous réduisez les charges et les frais de votre appartement de 50 m2 de 3000 euros à 2000 euros par an grâce à une optimisation fiscale et à une gestion personnelle, votre rentabilité nette passera de 4,3 % à 4,7 %.

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Conseil n° 4 : choisir un bon emplacement pour son bien immobilier

L’emplacement du bien immobilier est un élément essentiel pour assurer une bonne rentabilité locative. Plus l’emplacement est attractif, plus la rentabilité est élevée. Il faut donc chercher à choisir un bon emplacement pour son investissement. Pour cela, vous pouvez utiliser plusieurs critères :

• La demande locative : privilégier les zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, c’est-à-dire les zones tendues. Ces zones sont classées en cinq catégories : A bis (Paris et sa petite couronne), A (grandes agglomérations), B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants), B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants) et C (reste du territoire). Plus la zone est tendue, plus le loyer est élevé et la vacance locative faible.
• Le potentiel de valorisation : privilégier les zones où le prix de l’immobilier est susceptible d’augmenter dans le futur, c’est-à-dire les zones dynamiques. Ces zones sont caractérisées par une croissance démographique, économique et touristique, ainsi que par des projets d’aménagement ou de transport.
• La qualité du quartier : préférer les quartiers où le cadre de vie est agréable, c’est-à-dire les quartiers calmes, sécurisés, propres et bien entretenus. Ces quartiers sont appréciés par les locataires qui recherchent du confort et de la tranquillité.
• La proximité des transports et des services : avantager les quartiers où l’accès aux transports en commun, aux commerces, aux écoles, aux loisirs et aux soins est aisé, c’est-à-dire les quartiers bien desservis et équipés. Ces quartiers sont pratiques pour les locataires qui veulent se déplacer et se divertir facilement.

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Conseil n° 5 : choisir un bon type de bien immobilier pour son investissement

Le type de bien immobilier que vous choisissez pour votre investissement a un impact direct sur votre rentabilité locative. En effet, il existe des différences de rentabilité entre une location d’appartement et de maison. Il faut donc choisir un type de bien immobilier adapté à votre budget, à vos objectifs et à votre marché. Pour cela, vous pouvez utiliser plusieurs critères :

• Le coût d’acquisition : il s’agit du prix d’achat du bien immobilier, auquel il faut ajouter les frais de notaire, les frais d’agence et les éventuels travaux. Plus le coût d’acquisition est faible, plus la rentabilité locative est élevée. L’idéal est de chercher à acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché, ou à bénéficier d’une réduction d’impôt (Pinel, Denormandie, etc.).
• Le coût d’entretien : ce sont les dépenses liées à la conservation et à la réparation du bien immobilier, telles que les charges de copropriété, la taxe foncière, les travaux, l’assurance, etc. Plus le coût d’entretien est faible, plus la rentabilité locative est élevée. La solution ? Chercher à acheter un bien immobilier en bon état, ou à réaliser des travaux qui améliorent la performance énergétique du bien.
• La durée d’amortissement : cela correspond au temps nécessaire pour que le revenu locatif couvre le coût d’acquisition du bien immobilier. Plus la durée d’amortissement est courte, plus la rentabilité locative est élevée. Il est judicieux de privilégier un bien immobilier qui se loue facilement et durablement et optimiser son financement (taux d’intérêt, durée du crédit, etc.).
• La cible locative : il s’agit du profil des locataires potentiels du bien immobilier, en fonction de leurs besoins, de leurs attentes et de leur pouvoir d’achat. Plus la cible locative est large et solvable, plus la rentabilité locative est élevée. Il faut donc chercher à acheter un bien immobilier qui correspond à la demande locative du secteur, ou à se différencier de la concurrence (meublé, services, etc.).

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Par exemple, si vous investissez dans un studio meublé à Toulouse, vous pouvez choisir un quartier proche des universités et des transports en commun, comme le quartier Saint-Michel. Vous pourrez ainsi cibler les étudiants qui recherchent un logement confortable et pratique.

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Conseil n° 6 : choisir un bon régime fiscal pour son investissement

Le régime fiscal que vous choisissez pour votre investissement a un impact direct sur votre rentabilité locative. Il détermine le montant de l’impôt que vous allez payer sur vos revenus locatifs. Plus l’impôt est faible, plus la rentabilité est élevée. Il faut donc choisir un régime fiscal adapté à votre situation. Pour cela, vous pouvez utiliser plusieurs critères :

• Le montant des revenus locatifs : c’est le loyer annuel que vous percevez. Selon le montant, vous pouvez opter pour le régime microfoncier ou le régime réel. Le régime microfoncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs, mais il est limité à 15 000 euros par an. Le régime réel a d’autres atouts : la déduction de vos charges et vos frais réels de vos revenus locatifs, mais il est plus complexe à mettre en œuvre.
• Le type de location : il s’agit du mode de location que vous choisissez pour votre bien immobilier : meublée ou vide. Selon le type, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime LMNP. Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, mais il est limité à 70 000 euros par an. Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) vous propose d’amortir la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années, ce qui réduit votre base imposable.
• Le type de bien : neuf ou ancien. Selon le type, vous pouvez opter pour le dispositif Pinel ou le dispositif Denormandie. Le dispositif Pinel vous permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien, selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), mais il est limité aux biens neufs situés dans les zones tendues. Le dispositif Denormandie offre la possibilité d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien, selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), mais il est limité aux biens anciens situés dans les centres-villes dégradés et nécessitant des travaux.

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Par exemple, si vous investissez dans un studio meublé neuf à Montpellier, vous pouvez choisir le dispositif Pinel et le régime LMNP. Vous pourrez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21 % du prix d’achat du bien sur 12 ans, et d’un amortissement de la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années. 

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